不少物業服務企業認為，裝修是業主自家的事，只要在物業管理處登記了就行，其他問題都由業主自行負責。事實上，裝修管理是物業服務企業一項重要的日常工作，若忽于管理，可能將面臨法律風險。本期案例從物業服務企業的視角，對一起業主家裝修引發火災賠償案進行分析，談談物業服務企業如何規范裝修管理，減少安全隱患，以供參考借鑒。
案情回放
海昌物業公司系大連市某別墅小區的物業服務企業。霍某為其中一戶業主，委托王某為其別墅進行裝修。2015年1月26日下午，霍某家中突發大火，由于裝修現場可燃物較多，火勢快速蔓延，造成該小區相鄰業主家的房屋和室內財產被燒，損失慘重，所幸沒有人員傷亡。
當地公安消防大隊經過偵查出具《火災事故認定書》，認定起火點位于霍某家的一個房間，起火原因系王某雇傭的裝修工人在用角磨機切割輕鋼龍骨時迸濺的火花，引燃周圍可燃物所致。后經調查，王某對房屋進行裝修并未向海昌物業和消防大隊申報，其雇傭的裝修工人沒有相應的電工資格證。
隨后，當地政府辦公室就該小區消防安全問題召開了專題會議，經專家論證，該小區近幾年火災事故頻發，除了建筑物的耐火等級較低外，主要存在兩方面問題：一是消防水源不足，小區內僅配有2處公共消火栓，且水壓不足，難以供給消防滅火作業。二是消防通道過窄，小區內共有住戶120戶，其中100戶左右存在翻建、擴建和改建的行為，個別擴建后的建筑物占用公共道路，致使消防通道最窄處不足4米，失火后影響消防車輛及時到達起火點和人員疏散。
霍某的鄰居屈某家中因本次火災受損嚴重。屈某認為，本次火災主要原因是由于霍某裝修導致，同時海昌物業公司在小區的裝修管理上監管不到位，缺少有力的消防安全管理措施，也應承擔部分責任。由于各方對本次火災財產損失賠償問題無法達成一致，屈某遂向法院起訴，請求判令霍某、海昌物業公司、王某共同賠償其經濟損失，包括各類財產損失及租房損失共計220萬元。
法院審理
本文重點關注海昌物業公司是否需對本次火災損失承擔賠償責任。
海昌物業公司認為，公司不應當對本次火災的損失承擔賠償責任，主要抗辯理由有三點：一是本案小區的消火栓均屬于市政消火栓，屬于市政“公共”設施而不屬于小區業主“共有”設施，并不是由海昌物業公司管理，該市政消火栓如有任何問題，應由自來水公司負責管理維護，不應當由海昌物業公司承擔責任。二是現有證據只能證明消火栓某個時間點是否有水，不能證明在消防部門滅火過程中是否始終無水。三是《火災事故認定書》已經明確認定“起火原因系裝修工人在用角磨機切割輕鋼龍骨時迸濺的火花引燃周圍可燃物所致”，并未認定與消火栓水壓不足有關，并未認定火災的發生或蔓延與海昌物業公司有任何關系。
法院經審理認為，雖然案件所在地《遼寧省城市公共消防設施建設維護管理辦法》第11條規定“城市公共消火栓、消防水池的建設和維護由城市自來水公司負責”以及2002年《大連市消防若干規定》第6條規定“建設、城建、水務、通信等行政管理部門根據各自職責，按照消防規劃，組織建設公共消防設施，市政、供水、電信等單位負責維護，并保障其完好有效”，從這些規定可以看出，消火栓由自來水公司負責維護管理，但并不能認定住宅小區內的消火栓為市政公共設施，與物業服務企業無關。
《中華人民共和國消防法》第十八條第二款規定，住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務。本案根據火災現場錄像視頻及政府會議紀要可以看出，某小區內僅配有兩處公共消火栓，火災施救過程中確實存在消火栓水源不足的問題，導致火勢蔓延未能及時撲滅，致使火災損失擴大。海昌物業公司作為某小區的物業服務企業，對此不能免責。此外，該小區內多數業主私搭亂建，擠占公用道路，造成消防通道最窄處不足四米，影響消防車進入，顯然，海昌物業公司未盡到消防通道的物業管理責任。法院認定，海昌物業公司對本次火災事故存在物業管理過錯。
對于屈某主張的財產損失，經過價格認證中心鑒定，法院認定其室內財產損失、字畫珠寶等損失共計168萬元。本案系多種因素共同致損的財產損害賠償糾紛，本案涉及的行為人各自存在過錯行為，應由各自承擔相應比例的賠償責任。法院綜合各方當事人的過錯程度和對火災損害后果的原因力大小，就屈某的火災財產損失，酌定霍某承擔10%的賠償責任，王某承擔30%的賠償責任，海昌物業公司承擔10%的賠償責任，剩余50%損失由屈某自行承擔。
律師分析
法院為何判令海昌物業公司對本次火災損失承擔10%的賠償責任？
顯然，海昌物業公司的抗辯理由不能成立。首先，根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定，除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分應當認定為共有部分。因此，物業管理區域內的消火栓為共有部分，屬于小區業主共有設施并非市政公共設施。
其次，《火災事故認定書》雖然認定火災因業主裝修失火所致，但并不必然排除物業服務企業的管理責任。《民法典》第九百四十二條規定，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。由此可見，對管理區域內的共用消防設施進行維護管理并提供消防安全防范服務是物業服務企業的法定職責，物業服務企業應當對服務區域內的裝修活動盡到管理職責。法院認為海昌物業公司對于本次火災事故未盡到消防安全管理義務，據此判令承擔部分賠償責任。
鑒于上述分析，現從法律和實務的雙重視角，對物業服務企業作出提醒如下：
重視規范裝修管理流程
物業服務企業應當充分重視裝修管理工作，制定一套規范的裝修管理流程并落實執行。提醒業主需要裝飾裝修房屋的應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。除了辦理裝修審批手續，更應當注重對裝修過程的監督巡查，時刻關注業主的裝修動態，例如裝修工人是否安全施工、是否存在安全隱患等，發現問題要及時提出整改要求。同時應當建立一套針對裝修過程中可能出現安全事故的應急處置機制。
加強完善消防管理工作
物業服務企業不僅關注裝修戶的消防問題，還應當加強整個物業區域內的消防安全管理工作。定期檢查所在項目的消防設施設備，例如消火栓水壓是否合格、防火門是否處于規范狀態。定期組織消防演練，訓練基本的火災事故處理技能。一旦發生緊急情況，工作人員可以及時響應，快速處理，避免損失擴大或造成更嚴重的人員傷亡。
此外，應確保消防通道暢通。本案中因為業主違規翻建改建房屋，占用消防通道，導致火災發生時消防車無法順利進入，從而貽誤救火的最佳時機。因此，物業服務企業應當對業主違規改擴建的行為及時進行勸阻和引導，配合行政主管部門進行整改。同時，需加強路面車輛的日常管理，對于停放在消防通道的車輛及時提醒和清理，避免占用消防通道，確保生命通道的暢通。
火災無情，預防先行。進入秋冬季，正是火災頻發的高峰期，物業服務企業若未盡到管理職責，發生火災事故后不僅要承擔民事賠償責任，還將面臨行業主管部門的行政處罰，對企業的財產和聲譽均會造成重大影響。因此，立即行動，防患于未燃，實為物業服務企業的明智之舉。
作者系國浩律師<南京>事務所合伙人、律師，南京大學法律碩士
原載于《住宅與房地產》2023年04期