物業服務企業在物業服務中普遍遇到業主以各種理由拖欠物業服務費等相關費用的情況，為解決此問題，物業服務企業想盡一切辦法，花費了大量的人力資源，只能說服部分欠費金額少的業主，但對拖欠費用較多、時間較長的欠費業主，成效并不明顯。小區管理處工作人員在企業的工作要求和考核目標下，反復向欠費業主游說、多次上門催繳，可以說個個身心疲憊、筋疲力盡，特別是面對欠費釘子戶已經是毫無辦法。筆者所在的企業也是碰到了同樣問題。
解決欠費釘子戶最有效辦法就是通過法律手段，維護物業服務企業應得的利益。但大部分物業服務企業在應用法律手段時都存在兩個顧慮：一是為收回幾百元欠費而支付幾千元律師費感覺是得不償失，二是怕向欠費業主提起訴訟后會形成對立關系，不利于今后的服務工作。
針對第一個顧慮，筆者所在的企業通過法律顧問的專項輔導，已經能夠獨立訴訟，解決了訴訟成本過高的問題，所有的訴訟只需向法院支付百元以下的訴訟費，而且在勝訴后，訴訟費由敗訴方即被告承擔。
對第二個顧慮筆者有自己的看法，筆者認為，從業主欠費開始，欠費業主和小區管理處就已經形成對立面，在管理處工作人員上門催費的過程中，欠費業主找出種種理由為自己的欠費行為辯解，工作人員反復給予反駁。可見，只要欠費存在，管理處與欠費業主的矛盾就無法消除。
物業服務企業應用法律手段起訴欠費業主后，欠費業主在法庭上反而會理智許多，也不會將種種莫明其妙的欠費理由呈堂，即使提出來也得不到法官的支持。在法官的調解下，大部分欠費業主會當即繳清欠費或與物業服務企業簽訂還款協議。一旦走到這一步，欠費業主與管理處之間的對立因素就消除了。物業服務企業在訴訟過程中還可以給予減免滯納金或在本金上給予折扣減免等措施，安撫業主。管理處工作人員還可以在日常工作中，主動接觸該業主，重建和諧關系，正所謂“不打不相識”。
筆者所在的企業在過去的一年里，已成功地進行了60宗自助訴訟，收回欠費近二十萬元。筆者就物業服務企業對欠費業主獨立訴訟具體操作流程和注意事項貢獻出來，給同行分享，并期待大家指導。
一、成立清欠小組
清欠小組成員可以物業公司相關部門的人員和物業管理處主任組成，機構人員以兼職為主，這樣不會加大操作成本。
二、制定訴訟計劃
清欠小組對存在欠費的小區情況進行統計調查，分析欠費原因、業主的欠費理由、欠費業主在小區的分布情況等，之后制定分批訴訟計劃。制定計劃的同時應注意以下兩點：
1、先易后難。先起訴無任何理由欠費的業主，再起訴以某種理由欠費的業主，逐步提高自身的訴訟能力。
2、合理分布。成批訴訟時，起訴對象不要集中在某一棟樓或太鄰近的樓，防止出現集體對抗。
三、準備起訴資料
1、委托授權書
受托人一般選擇清欠小組負責人和小區管理處主任，規模較小的企業也可以選擇企業經理和小區管理處主任。受委托人應對物業管理相關法規和小區物業服務合同比較熟悉，有較強的語言表達能力，同時還掌握了對業主欠費理由的答辯對策。
2、起草起訴狀
根據公司在該小區物業服務合同的情況，起草訴訟狀。有前期物業服務合同和與業主委員會簽訂的物業服務合同的，以合同條款為基礎起草起訴狀；沒有物業服務合同，可以尋求街道辦事處或居委會出具證明，再加上物價局頒發的該小區收費許可證，就可證明事實合同關系。
3、證據清單
（1）公司營業執照和資質證書，證明公司有合法的經營權。
（2）物業服務合同、收費許可證、街道辦事處或居委會出據的證明，證明公司在該小區有合法的物業服務權利和收費標準。
（3）相關的文件，如政府28號令、關于規范我市住宅小區公共水電費分攤問題的通知、關于收繳垃圾處理費的通知，證明物業服務各項收費的合法性，包括滯納金。
（4）房地產權登記表、企業登記信息表（商鋪），證明被告的業主身份或物業使用人。
（5）其它有證明作用的文件。
4、制作欠費數據
（1）物業管理服務費及滯納金明細表
（2）水費、污水處理費、加壓電費明細表
（3）防盜門及梯燈維修、路燈電費及垃圾處理費明細表
（4）電梯電費及梯燈電費分攤明細表
（5）電梯維修零件費分攤明細表
（6）每噸供水加壓電費計算表
（7）電梯電費及梯燈電費分攤計算表
（8）電梯維修零件費分攤計算表
注：以上各類表各企業根據小區實際情況制作。
5、其它資料
（1）律師函復印件；
（2）繳費通知；
（3）催費通知。
筆者所在的公司經過一年的嘗試，已能完全能夠對欠費業主進行獨立訴訟，并取得了良好的成果。筆者認為，物業費欠費糾紛訴訟是一種比較簡單的訴訟，一是法院對此類案件的審理已經很成熟了，一般都會支持物業公司的訴訟請求；二是物業糾紛訴訟的資料準備也不復雜，而且同一個小區欠費訴訟資料是相同的，不同業主只需修改欠費數據；三是當前各物業企業面對服務成本上升，而物業服務收費標準得不到及時調整的情況下，收回欠費是幫助企業生存的好辦法；四是物業服務企業如果都能及時、準確地運用法律手段追過欠費，有助于讓及時繳交物業服務費是業主的法定義務這一理念深入人心。
延伸閱讀
已過訴訟時效
物業費仍需交納嗎？
訴訟時效是指民事權利受到侵害的權利人在法定的時效期間內不行使權利，當時效期間屆滿時，人民法院對權利人的權利不再進行保護的制度。在法律規定的訴訟時效期間內，權利人提出請求的，人民法院就強制義務人履行所承擔的義務。而在法定的訴訟時效期間屆滿之后，權利人行使請求權的，人民法院就不再予以保護。訴訟時效屆滿后，義務人雖可拒絕履行其義務，但權利本身及請求權并不消滅。當事人超過訴訟時效后起訴的，人民法院應當受理。受理后查明無中止，中斷，延長事由的，判決駁回其訴訟請求。
訴訟時效分為一般訴訟時效和特殊訴訟時效。這里只說說一般訴訟時效，我國《民法通則》第188條規定的：
向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年，法律另有規定的，依照其規定。”這表明，我國一般民事訴訟的一般訴訟時效為三年。
近年來，隨著社會的發展，小區實行物業管理制度已基本普及，同時業主與物業公司的矛盾也日趨嚴重。業主們主要指責的是物業公司的服務不周：下水道堵了，未及時疏通；墻體出現裂縫，未及時解決；室內財產被盜，物業卻不知曉……。總之，小小的業主怎么跟物業公司斗呢？思來想去，業主們想出一“高招”：不交物業費、水電費、取暖費，只要是物業收的費用統統不交。的確，這種行為嚴重的影響了物業公司的正常經營，讓物業公司非常頭疼。
糾紛再起，來咨詢、委托代理的物業公司和業主都很多，但關注的焦點不外乎是：物業費是否有超過訴訟時效之說？物業公司擔心超過訴訟時效，喪失勝訴權；業主們想過了訴訟時效，是否就可以不交物業費了，同時又擔心長期不交物業費，從法律上需不需要承擔什么責任？
下面我們來看一個案例：
1998年，楊某在北京豐臺區購得一處住宅，并與某物業公司簽訂《物業管理協議》。楊某在交納了1998年7月至1999年12月的物業管理費、采暖費、電費后，不再交納任何費用。去年7月21日，該物業公司訴至豐臺區法院，請求法院判令楊某給付2000年至2009年6月的物業管理費、水電費和取暖費。一審法院判決楊某給付物業公司2000年至2009年6月的物業管理費、水電費和取暖費，并用銀行逾期貸款利率計算滯納金。宣判后，物業公司對滯納金計算標準有異意，楊某也不服，雙方均向市中院提起上訴。市中院審理認為，物業公司向原審法院主張權利的時間是 2009年7月21日，而楊某拖欠的物業管理費是從2000年1月起至2009年6月30日止，拖欠的采暖費分別是2000年至2009年。對于2009年6月30日前發生的費用應該適用法律關于訴訟時效的規定，也就是在得知自己的權利受侵害后的兩年內必須起訴，否則將喪失勝訴權。最后法院判決楊某只須支付2007年以后的費用。
上述案例表明：追繳物業費是有訴訟時效的。
根據2009年10月1日實施的《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定，在物業服務企業書面催繳的合理期限內，向法院請求業主交納物業費的，法院應予支持。那么，物業費的交納有無訴訟時效呢？
我國民法通則規定了訴訟時效制度，如果在法定期限內不行使權利，將導致權利的喪失或權利效力減損的法律后果。那么物業合同同樣適用訴訟時效的規定。但并不是說，過了訴訟時效的物業費都無法主張了。如果物業公司能夠提供證據證明訴訟時效中斷的，如經公證的催收單或其他方式行使債權的憑證；物業公司采取通過業主委員會催收物業費，由業主委員會出具相關證據證明等，法院還是可以維護物業公司利益的。
在物業費訴訟時效上，還存在另一種聲音，即有的律師認為這屬于連續性欠款,不存在時效問題，但這種觀點僅僅是理論上的觀點，無法律上的依據。在上海的律師朋友提出：物業費的繳納是個整體，而業主的分期繳納是對整體債務的分期履行，根據《最高院關于審理民事案件使用訴訟時效若干問題的規定》，當事人約定債務分期履行的，訴訟時效從最后一期履行期限屆滿之日起算。但我個人的觀點是：既是約定，《物業管理合同》中必然列明，否則不好主張。
總而言之，物業公司在催收物業費時，一定要注意收集證據，作為以后主張訴訟時效中斷的依據。那么作為業主，你可以提出拒交物業費的合理理由，法官會權衡考慮，作出判決的。在這里，提醒廣大業主朋友們，當你對房屋出現問題的時候，應積極采取措施，不要消極的應對，以防止承擔法律責任。