案情概要
劉某系北京市昌平區某小區業主，A物業企業為該小區提供物業服務，《物業服務合同》約定物業服務包括物業共用部位的日常維修、養護和管理。附件三物業共用部位約定包括戶外墻面。附件五第二條第2款房屋維修養護中規定，根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。如需維修，屬于小修范圍的，及時組織修復，屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，要提出報告與建議，按規定組織實施。2012年6月28日，劉某發現其房屋戶外東墻裝飾石材脫落，認為屬于小修范圍，要求A物業企業進行維修。A物業企業給劉某回函稱外墻皮脫落屬于房屋質量問題，應使用住房維修基金修復，故此劉某訴至法院。
裁判要旨
雙方簽訂的《物業服務合同》及附件中并未對小修、中修及大修的內容和范圍明確約定，雙方對小修和中修的范圍又存在爭議，故法院根據北京市房屋土地管理局制定的《大、中修定案標準》，確定本案雙方訴爭的房屋外墻裝飾層維修屬于“中修”范圍，不應由物業企業承擔維修責任。此時，法院建議A物業企業應積極與小區業委會溝通，并依照物業服務合同以及有關法律法規的規定，提出報告與建議，組織相關維修。